【心路歷程分享】破產後贖回聯名物業

sallywong2018

各位好~ 機綠巧合搵到呢個平台學左唔少野，宜家自己既事情處理得7788，差不多轉入大直路了。希望可以喺度記述一下自己既經驗，同大家分享。
先講背景，破產當事人係我爸爸，已於數年前畢業。case係外判跟。當時爸爸欠十多間銀行及財仔卡數共數十萬，名下持有一間同母親聯名，尚在供款當中既自住居屋。


爸爸入學時我仲讀緊書，屋企人從無同我透露過任何屋企既財政狀況。除左一樣野好奇怪，就係每次去街買野食飯，每當人地問我老竇「俾卡定現金」，佢總會好似撻着左咁鬧人地，話「我係無信用卡呀！我係唔鍾意用信用卡架點丫！」

就係呢樣小小奇怪既地方，再加上媽周不時會苦口婆心咁同我講「我地屋企環境唔好，不過如果你讀到書，第時入到大學，我借都會供你讀上去...」。但另一方面，雖然佢地表達出來係屋企手頭好緊，但從來唔俾我去申請甚麼資助，任何要填財政狀況既野一概唔透露。就係呢種矛盾，成為左我心裡一個疑問。

直到畢業出黎做野，我做左一樣可能大家覺得會係侵犯私隱既野。我俾左$25上土地註冊處查自己屋企個地址，證實左我爸爸喺某四年間係經歷左破產。

經過一輪家庭會議... 父母終於向我坦白，但亦與此同時，佢地拎左一封信出黎同我商量，就係律師樓寄黎俾我媽叫佢買返一半業權既信。

我唔知如果唔係我主動去查，父母最終會否向我透露。不過點都好喇，就係由果晚開始，開始左我地一家對贖唔贖樓既考慮同一連串研究...

sallywong2018

lai 發表於 1-12-2018 00:39
我就係想問，既然層樓未供完，但你屋企獨力繼續供樓，咁如果賣樓，佢哋應該分唔到1半，起碼要扣返呢幾年供 ...

呢樣就係我地覺得唔抵既地方。法律上，受托人對層樓係有權利無義務～ 供樓管理費差餉乜都唔洗俾，但係就可以分一份。所以有啲講法係如果破產，未供完既物業應該即刻唔再供，由佢拎左去分錢算數。不過當時屋企唔想俾人知又想要留住個方住，所以繼續供落去。

但如果係買左既公屋，如果業主破產，房署會俾個選擇你可以退返間屋俾佢，由買變返租，可以繼續住。但我地係居屋就無呢條路行。

Sassbearbear

父母都唔想子女擔心咁多家事，雖然自己係一份子，當時仲細，佢地怕影響到你學業。到依家大左，你思想成熟左先同你講及商量！

sallywong2018

其實初初睇到封信時知識有限，同家人也商討不出個所以然來。只知道外判意思就係叫我地喺限期前開個價同佢買返一半業權，而且要我地俾support佢證明個開價係市價。
記得果晚幾乎徹夜無眠，一直到凌晨三點幾都喺度上網搵資料，睇下到底應該點處理。

當然與家人既討論當中夾雜不少情緒發洩，爸一直沒有透露到底因咩事搞到欠下咁多卡數，反而認為當年搞到要破產當刻媽沒有出手相助。

而媽就覺得欠債既人係父親理應由佢承擔責任，自己捱生捱死供完層樓終於甩左按揭無理由要俾人分左去。而且講到尾，當時家裡實在無能力拎到七位數字黎又「買」多次層樓。

當年爸係自己搵集團式律師樓申破既，屋企又無任何相熟法律界人士，上網其實都無辦法查出個可行辦法來。

加上聽埋其他親友眾說紛紜既「意見」：「居屋係資助房屋佢唔會收左你既」／「你層樓都無俾人釘契，佢無得郁你架喎」／「當年欠債又唔係按左層樓落去，點會又要你買返呀？唔合理呀你唔好俾佢兇到啦」／「聯名自住樓佢唔收得你架」／「破產四年完左就無事架啦，點會又要你贖樓呀聽都未聽過」... 如此種種，聽到頭痛心亂。

當時但求一家人有地方繼續住，於是用左個好蠢既方法，自己回信俾外判，開左個五位數話同佢買返。外判好快回左信，話出價唔合理，叫我地開過第二個價。

唔記得係咩原因我地無覆到佢第二封信，可能因為第二封信無寫回覆限期喇，外判竟然又無再催，相安無事過左3年。

呢3年，其實都唔完全係平安渡過，但至少喺破產相關方面係無事發生既。直到三年後，又再收到外判寄俾我媽既信，今次措辭嚴峻好多，直頭連封準備遞上法庭既申索書都草擬好寄埋黎，話我地再覆佢，就直接向法庭申請要我地同意一齊賣樓，俾左個限期我地，限期前唔覆佢就直接上庭見。不過份申索書都有好處，就係當中夾附左份都算詳盡既估價報告，免去我地一番功夫搵估價行。

呢次同3年前最大分別係，我媽已經過左身了。事情好似更加複雜，本來層樓係父母聯名既長命契，其中一方過身理應全部由在生一方承繼。但喺長命契當中，由於其中一方曾經破產，所謂長命契即聯權共有已喺破產後自動分為分權共有，即一人一半，不用另行拆契。問題黎喇，本來阿爸阿媽一人一半業權，阿爸果半俾外判接管左，咁另一位業主即我媽可以出錢買返好合理丫。但宜家佢已經唔喺度，咁又可以點搞呢？

去到呢一刻，事情已經超越自己能力可以處理既範圍。唔係我唔想理，只係太多程序太多規矩，而且我聯繫過外判根本得唔到回覆。我亦有循當年破產個CASE NUMBER搵到破產處負責呢單CASE既主任，正路都覺得，公務員一定比外判律師容易聯絡兼溝通丫。聯絡係聯絡到既，可惜主任每每只能說「單CASE已經外判左我都唔知道，亦無權過問。」好氣餒，負面情緒又到，覺得點解單CASE係外判跟咁唔抵。

經過一番整理，連讀書時既人情牌都拎埋出黎碌，終於問到啲比較合理既法律意見。其實外判擺上庭都係逼我地回應，可以做既不外乎下列四個選擇：

1. 同外判一齊賣樓，賣到既錢一人分一半。
2. 出錢買返一半。
3. 逐間銀行去問欠款，還晒啲數然後去法庭申請廢除破產令 (Annulment)
4. 繼續鴕鳥，等到真係逼遷先算。

四個選擇，首先剔除第四個。已經鴕鳥左三年，媽生前既心願係想保住層樓，理應幫佢處埋，而且呢刻仲唔面對既代價應該更高。

sallywong2018

第1個選擇係有得諗既。樓價曾經上到好高位，計過如果分到有七位數落袋，搵過第二個地方另起爐灶都唔係唔可行。當時理解既係如果同意一齊賣樓，可以唔洗上COURT，雙方協調好細節就得。只係有太多位唔清晰，我方律師亦俾唔到乜野建議我。例如佢話搵agent賣就得，咁邊個搵，底價邊個定，去幾多間地產放盤，有無權反價，幾耐無客先減價，以至交易費用邊個負責，預算需要幾多等等，一切都好似無乜譜。如果揀呢個選擇，換黎既可能係唔肯定有幾多／可能有既七位數，但肯定既就係無左一個同家人既棲身之所。我亦有聽我一個同樣經歷既朋友講過，當年佢同破處商討賣樓，房署（應該係）竟然話要喺賣樓收到果筆錢扣返佢地由破產到宜家咁多年既租金（佢地係已買既公屋），要唔要俾租呢樣我無從證實，問我個律師佢好似聽都無聽過咁。而另一個考慮，就係到底放盤賣唔賣到心目中個價。如果決定賣，當然希望個價愈高愈好，但我地間屋入伙三十年從沒有再裝修，而且屋苑成交疏落得幾乎一年也沒有一宗，放盤的吸引力真的很存疑。

第1個選擇，看似弊多於利。當時想法是，先探討2  或 3 需要多少錢才行。如果真的傾盡積蓄也不夠，那當然沒選擇只能賣樓了。但如果２／３可行，花錢保留房子留住回憶兼有個落腳處也是值得。

先講3，發了信到1X間銀行及財務機構問數。邦Ｘ覆得最快，幾乎係今日收到聽日就覆你咁樣，但一收到佢回信係真係嚇到腳下一軟唔係講笑，38%息。由欠2萬幾變左 total 要還廿萬。然後陸續收到其他回信，銀行算係比較均真，就算隔左咁多年，計埋晒啲息都算係合理。特別想提一提獅子銀行封回信禮貌到我覺得感動，"please convey our thanks to your client for his homorable intension to repay the outstanding debts." 雖然感動但也感慨，事隔多年，終於算係面對返當年既「走數」。學我朋友話齋，執緊「上一代既屎」。雖然難聽，但我又慶幸自己有能力可以選擇點樣處理詳情唔陸續講，到最後收齊晒回覆，加埋外判既管理費，差不多要還兩球。

金龍華

好複雜，所以老破之後，老媽寫定平安紙無我份，乜都無得追究

flypig

本身欠幾多？層樓值幾多？？

flypig

當時爸爸欠十多間銀行及財仔卡數共數十萬，名下持有一間同母親聯名，尚在供款當中既自住居屋。
欠幾十萬還夠兩球？？即2Million!!
咁間居屋應該起碼值400萬先有數！！
你父親老破，咁業權可以充公！後來你的媽媽走左，咁
你媽媽的業權就係遺產喇！假如解了破走左，咁你爸爸就係承繼人！而呢50%業權係唔歸破署！如果期內發生，就連呢50%都要拎去還債！

sallywong2018

flypig 發表於 29-11-2018 01:31
當時爸爸欠十多間銀行及財仔卡數共數十萬，名下持有一間同母親聯名，尚在供款當中既自住居屋。
欠幾十萬還 ...

真係好甘下，外判自己篤左廿幾萬收費落去，又有十幾萬話係破處會收（但我打去問過破處呢十幾萬數點黎，主任答我話係外判自己寫落去，佢地都唔知點黎）

邦ｘ, CITX , AIX 啲息收得最甘..

間屋最高位時真係近四百萬呀，所以先諗過可能賣都有ｓｏ

另外我有個問題想問問，四年內如果承繼左遺產要拎去還債，咁強積金洗唔洗？
因為我地律師有同我地提過話咩第時老竇退休，果四年間既強積金可能俾佢追返，唔知係唔係...

sallywong2018

金龍華 發表於 29-11-2018 00:19
好複雜，所以老破之後，老媽寫定平安紙無我份，乜都無得追究

我媽在生時都寫左平安紙留晒啲野俾我，所以佢本身果一半業權都係落左我度無落阿爸度。

sallywong2018

講返選擇２同３，我地諗法係比較下 還債 同 買樓 邊樣可以平啲搞掂就選擇邊樣。爸一早表示佢唔會插手呢件事，我買又好賣又好還債又好總之俾返個地方佢住就ＯＫ。

選擇３，收曬啲數返黎發現要還接近兩球。咁大筆數，以我一人之力當然無能力搞掂。重點係如果還債應該係要即科水，唔似供樓咁有得分期，而且愈遲還啲息又繼續滾落去。
好彩計計下，男友表示肯幫手，咁我地兩個加埋就勉強搞得掂。但留意返如果還錢申請廢破，層樓果一半業權會去返我老竇度，呢樣唔係我地想見到既情況。

當然有啲朋友會話「就算佢唔肯轉返名俾你，當送左俾老竇算啦」　不過我自問真係做唔到咁大愛。

學另一啲朋友話齋「錢可以俾，條件係事成後佢要成份過晒名俾你。邊個出錢邊個名，等價交換天經地義。」

諗黎諗去，呢個辦法都唔係好穩陣。層樓未補地價，業權轉黎轉去要搵房署批又係廢時失事。另外我律師一句「送契你諗都唔好諗呀。」

而且佢係我老竇，到最後如果佢真係唔肯過俾我，唔通同佢開拖？願意出錢留返間屋就係想KEEP返個關係，為左層樓他日再起干戈好似唔值得。

好吧，咁就剩返最後一個選擇，開價向佢買返一半業權。買樓呢個ＯＰＴＩＯＮ係一直都有考慮，只係以前根本唔知道要點出價好。

一來唔想花錢搵估價行報價，二來自己上網用果啲銀行估價都係白表價。而且都幾高下。唔知道佢接受既綠表價到底係就咁乘返個折扣率丫定係點。

直至拖到家陣，樓價開始回落。而且喺朋友口中得知我地一路諗錯左，個開價唔係睇「市價」而係睇過去一段時間既平均綠表成交價。咁呢樣直接上各大地產網睇歷史成交就得。

如我之前講，我個屋苑成交真交好少。同ＳＩＺＥ既綠表成交上一單已經講到去差不多兩年前。好吧，就用呢單個成交價做參考。

最後外判同意左我地個開價，宜家轉入直路，等去埋房署拎到同意書批准未補地價交易，再搞埋啲文件同手續，應該就可以完喇件事。

之後如再有值得分享既updates 會再同大家分享。

完。謝謝收看～

=============

其實屋企發生呢件事，我都學到好多野。當然中間有不忿有氣餒 .. 喺度講曬出黎，俾大家參考下個CASE之餘亦都希望自己可以完全放低~

我唔係第一身破產唔知到底係咩感覺。而且作為女兒總係同母親比較親近，覺得我媽捱左咁耐真係好辛苦。

當年傾計佢同我講過，話大家都唔知道原來老破左會影響埋層樓，以為聯名自住，唔賣既就無事。最不忿既係，申破當刻佢唔收樓，一直供樓供到完左。外判就開始SEND信來追，感覺好差好似等到樓價升左先黎分你一杯羹咁。

不過點都好，始終呢啲經歷都係令人成長，逃避唔係辦法，始終都要面對。

lai

我就係想問，既然層樓未供完，但你屋企獨力繼續供樓，咁如果賣樓，佢哋應該分唔到1半，起碼要扣返呢幾年供款連利息。如果係俾錢買返另一半，亦無需俾足一半。

flypig

sallywong2018 發表於 1-12-2018 09:50
呢樣就係我地覺得唔抵既地方。法律上，受托人對層樓係有權利無義務～ 供樓管理費差餉乜都唔洗俾，但係就 ...

房署做法，俾番間公屋你地住，只係一時之做法，未必永遠的做法。
好多policy 會變，好耐之前，破產後破署唔會收 樓（指 破產者100%擁有），但後來英聯邦國家有案例，會分割業權再拍賣，就無呢枝歌仔唱！至於債主收幾多，幫人呢d 正仆街冚家散，直情食人隻將軍！！而 揸兜好似收幾低！！


補充內容 (1-12-2018 13:29):
*指破產者非100%擁有

sallywong2018

flypig 發表於 1-12-2018 11:48
房署做法，俾番間公屋你地住，只係一時之做法，未必永遠的做法。
好多policy 會變，好耐之前，破產後破署 ...

無錯，揸兜收個息合理得令人感動 .......

其實喺我地欠果幾間當中，獅子、阿爺、揸兜收得平，星ｘ就中間，係上面講果三間特別貴。